Московский Кредитный Банк
О Банке
Частным лицам
Бизнесу
Финансовым организациям
Инвесторам и акционерам
Инвестиционный бизнес

круглосуточно

+7 495 777-4-888

круглосуточно

8 (800) 100-4-888

звонок по России бесплатный

для обращений и претензий

Пресса о банке

«Столичная вечерняя газета. Тематические

30.10.2003

Ипотека - услуга для очень уверенных в себе людей. Ведь мало кто способен просчитать уровень своего дохода на ближайшие 10-15 лет, тем более, в России. А ведь именно на такой срок в среднем выдается ипотечный кредит. Смелых, по оценкам игроков рынка ипотеки, на сегодняшний день нашлось 44 тыс. человек, которые заняли у банков в среднем по $50 тыс. И, ничего, платят. А некоторые таки и вовсе расплатились досрочно. По подсчетам банкиров, получить ипотечный кредит могли бы еще 32 млн. россиян из 70 млн. желающих улучшить свои жилищные условия. Вот только они почему-то не спешат обращаться в банки. Видимо, смелости не хватает. Обрести уверенность в собственных силах им поможет корреспондент «Столичной» Юлия Говорун.

Экспортная ипотека

Ипотечное кредитование в России началось в 1998 году с Московской ипотечной программы. Она была предназначена исключительно для москвичей и реализовывалась под гарантии правительства Москвы и на средства городского бюджета. Правда, возможностью получить кредит на покупку квартиры тогда воспользовалось ограниченное количество граждан: сказывались повышенные требования, предъявляемые к заемщикам. За целый год работы было выдано всего 37 кредитов - сейчас это месячный объем выданных кредитов для банков-лидеров ипотечного рынка. В том же году в России пришел инвестиционный фонд «США-Россия», который начала развивать ипотеку, финансируя российские банки-партнеры на эти цели деньгами из фонда Конгресса США. Относительно дешевые ресурсы сделали свое дело. Сегодня на рынке ипотечного кредитования Москвы работает более 20 банков, реализующих свои или партнерские программы. По мнению вице-президента банка «Дельта-кредит» Кирилла Дмитриева, конкуренция на рынке ипотечных кредитов в ближайшие годы будет только усиливаться. «В связи с этим, условия для заемщиков станут лучше, - говорит Дмитриев. -Хоть ставка вряд ли опустится ниже 10% годовых в валюте, получить кредит станет проще». Изменения налицо. Например, по словам представителя Сбербанка Сергея Гирниса, сегодня для получения ипотечного кредита в их банке нужно на четыре поручителя как раньше, а только два.

Деньги вперед

Одна из основных ошибок заемщика - уверенность в том, что в банк надо приходить тогда, когда уже найдена конкретная квартира. «При этом забывается простой момент: банк может и отказать в выдаче кредита, - говорит вице-президент «Дельта-кредита» Кирилл Дмитриев. - Многие путают подтверждение с предварительной квалификацией, во время которой кредитный инспектор задает вам вопросы о работе и доходах. Так что квартиру надо искать только после того, как банк утвердил вас в качестве заемщика кредита». Как правило, на рассмотрение поданных потенциальным заемщиков документов банк берет две недели. За это время специалисты банка оценивают платежеспособность, размер доходов и имущества, финансовые обязательства и кредитную историю будущего заемщика. Примечательно, что многие крупные банки согласны выдавать кредит людям с «серой» зарплатой. Размер дохода в этом случае оценивается по косвенным признакам вроде количества виз в загранпаспорте, наличия гарантийного письма от работодателя или средней стоимости специалиста по профессии клиента на рынке труда. Порой, будущему заемщику предлагают открыть счет в банке и ежемесячно перечислять на него сумму, соответствующую его доходам. Это своего рода, гарантийный депозит. Если заемщик - частный предприниматель, то банковский эксперт анализирует потенциальную доходность его бизнеса. Если банк принимает положительное решение о выдаче кредита, клиенту выдается подтверждающая сей факт справка. Эта бумага нужна для предъявления продавцам квартир и риэлтерам. С этого момента и нужно начинать искать подходящую недвижимость. При этом банкиры советуют заемщикам ни в коем случае не принимать на себя финансовых обязательств перед продавцом квартиры, не имея на руках «подтверждение» от банка. Ведь выбрав квартиру, заемщику, скорее всего, придется дать задаток продавцу квартиры. И в случае отказа банка, клиент рискует либо потерять средства, либо срочно искать деньги, что в лучшем случае может привести к тому, что заемщик получит ипотечный кредит, но не на самых лучших условиях.

Поисковая система

Чтобы обезопасить себя от нечистых на руку продавцов имеет смысл искать квартиру через риэлтеров-партнеров банка. Они подбирают жилье, ориентируясь, в первую очередь, на то, насколько выгодно будет банку иметь эту квартиру в залоге. Что в общем неплохо. Это значит, что у квартиры большой потенциал роста ее стоимости и ее легко продать. С другой стороны, по словам директора управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александра Колошенко, банки заключают партнерские договора с риэлторами, чтобы спрятать часть своего дохода. «Так что у заемщика есть и смысл выбрать стороннего риэлтера. Он, как правило, старается помочь своему клиенту договориться с продавцом о покупке квартиры на наиболее выгодных для покупателя условиях», - добавил Александр Колошенко. Заметим, что банк предоставит ссуду не на любую предложенную клиентом квартиру. Так что не помешает заранее выяснить, какое жилье банк считает неликвидным. Как правило это квартиры в панельных домах высотой до 8 этажей или предназначенных под снос. В залог не возьмут жилье и в здании с деревянными перекрытиями.

«Найти квартиру, которую захотят продать по «ипотеке» очень трудно. Это, в первую очередь, связано с обязательным требованием банка указывать в договоре купли полную рыночную стоимость жилья, - говорит ведущий экономист отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Елена Манукян. - При этом, если для покупателя - чем выше цена в договоре - тем лучше, то для продавца это может привести к значительным дальнейшим расходам, например, на выплату подоходного налога, если он владеет квартирой менее 5 лет».

Следующий немаловажный момент выбора квартиры - ее состояние (обязательно проведите профессиональную техническую экспертизу) и юридическая чистота. Последняя проверка проводится для того, чтобы обезопасить клиента и банка на случай претензий по сделке со стороны бывших владельцев квартиры. По словам главного менеджера Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Александра Улановского, банк не очень интересует в каком состоянии находится квартира, главное, чтобы дом не шел под снос и квартира соответствовала требованиям пожарной безопасности. «Еще банк интересует обмер квартиры Бюро технической инвентаризации, - говорит Александр Улановский. - На рынке часты случаи появления каких-то лишних метров в результате обмера, хотя мы с этим и не сталкивались». Единственный минус проведения всех этих мероприятий - обязательная оценка квартиры. Оценщики же склонны занижать стоимость жилья, а значит банк может существенно урезать уже одобренную сумму кредита, мотивируя это низкой оценочной стоимостью.

После всех проверок банк потребует от вас застраховать квартиру, титул на нее и собственную жизнь и здоровье. Здесь следует выяснить всю процедуру оформления страховки, чтобы в последствии не столкнуться с такими вещами, как недельное оформление страхового полиса или несколько завышенный тариф, например, из-за наличия заболевания у заемщика.

Договорные отношения

Следующий шаг - подписание кредитного договора, после чего банк собственно переводить деньги на счет клиента или закладывается их в депозитарную ячейку. Туда же клиент может внести и первоначальный взнос. При подписании кредитного договора важно проследить, чтобы банк не прописал в договоре возможность изменения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам. Каждый заемщик хочет получить кредит под минимальные процентные ставки. Но покупаться на самые низкие на рынке не стоит. Дело в том, что банк никогда не будет содержать неприбыльный бизнес, поэтому, можно почти со стопроцентной уверенностью сказать, что в банках, где процентные ставки наиболее низкие, существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в итоге заметно увеличивают его стоимость. Кроме того, процентная ставка, указанная банком, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит процентные выплаты за пользование кредитом. То есть реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной. Так, по словам Александра Колошенко из «Райффайзенбанка Австрия», банк может немножко ввести в заблуждение клиента, чтобы он быстрее принял положительное решение. «Обычно, самый распространенный способ - это включение части доходов банка в стоимость страховки. Делается это обычно под предлогом того, что банк в данной ситуации выступает агентом по продаже страховки, поэтому он должен что-то за это получить, но в подавляющем большинстве случаев просто завышается стоимость страховки. Это сильно ударяет по ставкам. Например, вы берете кредит на три года, а я увеличиваю стоимость страховки на 1%, то при 30% предоплате это равнозначно увеличению ставки по кредиту на 2%. Поэтому реальная ставка будет, например, не 13%, а 15% годовых», - объяснил Александр Колошенко.

Следующий договор, который придется подписать с продавцом жилья, - о приобретении квартиры. В нем должны быть прописаны не только условия покупки квартиры, но и все условия залога, то есть обязательства клиента перед банком. После нотариального заверения договора о приобретении недвижимости сделка регистрируется в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. С этого момента покупатель становится собственником квартиры. «Процесс подачи документов на госрегистрацию может занять 2-4 часа. При этом многие банки уже давно предлагают дополнительную услугу - подачу документов на государственную регистрацию по доверенности, что значительно экономит время и упрощает процедуру для заемщика. То, что договор прошел государственную регистрацию отражается в Едином государственном реестре прав собственников. По законодательству, процесс регистрации может занимать до четырех недель. Правда, в Москве этот процесс занимает обычно не больше двух недель», - рассказала глава отдела ипотечного кредитования Европейского трастового банка Светлана Мельникова.

Стоит отметить, что продавца квартиры обычно не устраивает безналичный перевод денежных средств на его счет после государственной регистрации договора. Ведь получается, что продавец подписал договор, прошла государственная регистрация договора, у квартиры уже новый собственник, а деньги ему еще не поступили. Получается, продавец должен поверить клиенту «на слово», что тот, после оформления на него квартиры, обязательно переведет деньги. Так что придется потратиться на аренду банковской ячейки и обналичку кредита. Сделка в этом случае пройдет по следующему сценарию: деньги закладываются в ячейку, к которой продавец имеет доступ только после того, как собственником квартиры станет клиент.

Как часы

Погашать кредит можно по-разному. Как правило, банки предлагают своим клиентам выплачивать ссуду с процентами ежемесячно равными долями. При этом проценты по кредиту не растут, а наоборот, уменьшаются. «В аннуитентном (равном) платеже две составляющие: проценты по кредиту и основной долг. В процессе погашения фактический размер сумм, идущих на выплату процентов уменьшается, а сумм, по выплате основного долга - увеличивается», - объясняет Елена Манукян из Московского кредитного банка. Для клиента такой способ погашения кредита наиболее удобен, потому что он знает сколько должен платить каждый месяц и ему не нужно каждый раз сверяться с графиком платежей. Второй способ расплаты основан на том, что основной долг погашается ежемесячно равными частями, а проценты каждый месяц пересчитываются. При данном графике погашения, выплаты в первые месяцы будут довольно большими, зато с течением времени они уменьшатся. Такой график удобен клиентам с большими доходами, занявшими около 50% стоимости квартиры.