Московский Кредитный Банк
О Банке
Частным лицам
Бизнесу
Финансовым организациям
Инвесторам и акционерам
Инвестиционный бизнес

круглосуточно

+7 495 777-4-888

круглосуточно

8 (800) 100-4-888

звонок по России бесплатный

для обращений и претензий

Пресса о банке

«Формула Карьеры» (№9, сентябрь 2003 года). «Ссудный день»

08.09.2003

Аналитики оценивают потенциальный объем рынка ипотечного кредитования в России в сотни миллиардов долларов. Экономика развивается, население богатеет, президент Путин назвал ипотеку стратегическим направлением для страны. Ипотечный бум набирает обороты: в этом году эксперты предсказывают значительный рост рынка ипотечного кредитования - до $200 млн.

Золотой ключик, или злоключения папы Карло

Рынок ипотеки в России (кредитования под залог недвижимости) начал стремительно расти в последние два года. В 2000 году банк «ДельтаКредит», один из лидеров этого рынка, выдал кредитов на $4 млн., а в настоящий момент размер его кредитного портфеля превышает $65 млн. Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) к концу 2001 года выдал ипотечных займов на сумму $5 млн., сегодня же сумма выданных кредитов составляет около $30 млн. Суммарные ипотечные кредиты, выданные по всей России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, оцениваются примерно в $50 млн. Однако если в странах с развитым рынком ипотеки объем выданных кредитов на приобретение жилья составляет изрядную долю всей экономики - например, в Германии ипотечные кредиты занимают более половины ВВП - то у нас объем выданных ипотечных кредитов не превышает 0,01% ВВП.

Тем не менее ипотека растет. Все новые банки заявляют о запуске ипотечных проектов: весной начали работать программы Национального резервного банка и Европейского трастового банка, летом о своей программе объявили Московский кредитный банк и Абсолют Банк. Собственные ипотечные программы у Сбербанка, «Райффайзенбанк Австрия», Абсолют Банка, Собинбанка, Объединенного промышленно-торгового банка (ОПТ-банка), Инвестсбербанка, Московского кредитного банка, Промышленно-строительного банка (СПб), также развивают свои проекты Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и МИА.

По-прежнему, пожалуй, самой массовой остается программа банка «ДельтаКредит», по которой сегодня работают около 15 банков в Москве и Санкт-Петербурге: ABN-AMRO, ING-bank, Дельтабанк, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Международный промышленный банк, Московский кредитный банк, «Первое О.В.К.», ОПТ-банк, Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития и др.

По мнению банкиров, условия для эффективной работы ипотечной системы формируются достаточно активно. Российская экономика растет, Дума разработала закон, регламентирующий привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования (через выпуск специальных ценных бумаг), а население богатеет и хочет жить в хороших домах.

Наталья Пастухова, вице-президент Европейского трастового банка: «Опыт большинства экономически развитых стран, прежде всего стран Западной Европы, США и Канады, а сейчас уже и ряда стран Латинской Америки, Азии и Африки, показал, что развитие жилищного рынка - это чрезвычайно важное звено, которое может потянуть за собой развитие всей экономики. Банки, выдавая ипотечные кредиты, повышают платежеспособный спрос населения на жилье, соответственно, строители имеют возможность быстрее реализовать свою продукцию и строить новые объекты, а значит, растет спрос на стройматериалы, машины. Таким образом развиваются отрасли строительного комплекса и экономика в целом. Правительства большинства стран после второй мировой войны, стремясь вывести экономику из состояния депрессии и разрухи, осознали, что, развивая ипотеку, они не просто помогают людям получить крышу над головой, но создают слой общества, который чрезвычайно заинтересован в стабильности и экономическом развитии страны. Ведь заемщик, которому в течение 15-30 лет надо погашать ипотечный кредит, будет хорошим и дисциплинированным работником. Такая задача стоит и перед нашей страной. Необходимо создать условия, чтобы люди не ждали в бесконечных очередях на улучшение жилищных условий, а почувствовали, что они сами в состоянии заработать и с помощью ипотечного кредита выбрать ту квартиру, которая соответствует их предпочтениям и доходам».

Десять лет спустя

Почему банки заинтересованы в ипотечных кредитах, понятно: обеспеченные недвижимостью ссуды считаются самыми надежными и при этом позволяют получать хороший доход в течение 10-15 лет. Преимущества для населения - возможность купить квартиру и стать ее собственником, оплатив сразу от 15 до 40% ее стоимости. Однако сами банкиры признают, что приобретать квартиру с помощью ипотеки - удовольствие не из дешевых: процентные ставки по такому кредиту у нас в стране в среднем составляют 12-15% годовых в валюте, начисляемых на остаток суммы долга. Для сравнения: ставки в США и Европе не превышают 5%, а в наиболее развитых странах бывшего Союза - Латвии и Литве, которые сняли все правовые и экономические препятствия для развития ипотеки, тем самым предоставив возможность свободно привлекать средства от долгосрочных инвесторов, - ставки опустились до уровня 7-8%. Впрочем, повод для оптимизма есть и у нас: еще полгода назад ставки по долларовым кредитам составляли 18-19% годовых, поэтому нынешние 12-15% кажутся манной небесной. Причем разница даже в три процента за десять лет, на которые обычно берется заем, вырастает в весьма внушительную сумму. Простой пример: если взять кредит на $100 тыс. на 10 лет, изначально оплатив 30% стоимости квартиры из собственных средств, то при 12-процентной ставке стоимость жилья увеличится более чем на 50%, а при 15-процентной - удвоится. Поэтому на $100 тыс. за 10 лет заемщик потенциально теряет 42-$45 тыс.

Александр Колошенко, член правления, начальник управления по обслуживанию физических лиц «Райффайзенбанк Австрия»: «Если речь идет об ипотечном кредите, мы предлагаем нашим клиентам два варианта - фиксированную ставку по кредиту в размере 12% годовых или плавающую ставку. Плавающая ставка формируется как стоимость средств на рынке (LIBOR) плюс фиксированная маржа и пересматривается раз в год. Сейчас, например, мы предлагаем ставку, равную LIBOR плюс 8%. Так как сейчас LIBOR составляет 1,1, ставка по кредиту получается 9,1%. Однако еще недавно LIBOR равнялся 6. Разумеется, у аналитиков есть свое видение относительно того, как он будет меняться, но для простого обывателя, я думаю, оценка колебания этого индекса - определенный риск. Однако если клиент хочет, он может рискнуть, и, возможно, в ближайшие 2-3 года будет платить меньше, чем если бы взял кредит по фиксированной ставке 12%».

Кстати, не так давно Райффайзенбанк подписал соглашения с несколькими крупными компаниями, в рамках которых банк идет на понижение ставок по ипотечным кредитам, если компания выступает поручителем за своего сотрудника. Такие программы позволяют работодателю еще крепче привязать к себе «особо ценных» сотрудников: пока человек работает в этой компании, ставка по ипотечному кредиту равняется 7%, как только он увольняется, ставка возрастает до обычной, которая действует в банке на тот момент.

Полюбите нас серенькими

Главное требование банков к потенциальному заемщику - его кредитоспособность. При этом большинство банков рассматривают лишь подтвержденные доходы, например, если речь идет о зарплате, необходима справка формы №2 НДФЛ из бухгалтерии. Впрочем, обычно банки учитывают и прочие активы потенциального заемщика, которые он может подтвердить: банковские депозиты, ликвидные ценные бумаги, накопительную страховку и т.п. Одними из немногих банков, учитывающих при оценке заемщика не только «белую», но и «серую» зарплату, являются Абсолют Банк и ОПТ-банк.

Андрей Шелковый, начальник управления кредитования Объединенного промышленно-торгового банка: «Если человек не может подтвердить свои доходы документально, сотрудник банка готов выехать на место работы потенциального заемщика, поговорить с его работодателем, посмотреть на организацию, в которой тот трудится. Это позволяет с достаточно высокой точностью оценить реальность заявленных доходов».

Банки тщательно подходят к оценке потенциальных заемщиков, поэтому требуют, чтобы клиенты предоставили массу документов. Сбербанк хоть и кредитует под 11% в валюте, но требует четырех поручителей с официально декларируемыми доходами, которые по отдельности могли бы взять кредиты, равные вашему. Чтобы получить кредит в Собинбанке, необходимо, чтобы созаемщиком по кредиту выступал ваш супруг (супруга), а также все будущие совершеннолетние собственники квартиры.

Банк рассматривает документы в течение недели-двух и выносит решение: кредитовать или нет. Если решение положительное, клиент получает на руки сертификат, подтверждающий его платежеспособность, где указывается максимальная сумма кредита. Бумага действует три месяца, поэтому квартиру необходимо подыскать в течение этого срока.

Документы, необходимые для получения ипотечного кредита:

- копии паспорта заемщика и паспортов всех лиц, проживающих совместно с ним;
- копии страхового свидетельства пенсионного страхования;
- копии свидетельства о присвоении ИНН;
- документы о собственности на квартиру или дом, договор найма или аренды;
- выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета;
- копия документов об образовании;
- справки, подтверждающие здоровье заемщика;
- документы, подтверждающие семейное положение заемщика;
- трудовая книжка;
- справка о размере дохода;
- трудовой контракт (при наличии) и др.

Концы в воду

Почти все ипотечные программы накладывают на использование приобретенного жилья ряд ограничений: его нельзя отчуждать и в большинстве случаев нельзя сдавать в аренду или даже просто предоставлять в качестве жилплощади. Если вы берете кредит в банке, который работает не по собственной ипотечной программе, а является агентом другого банка (например, банка «ДельтаКредит»), будьте готовы к тому, что права требования по вашему кредиту, скорее всего, будут переуступлены. Проще говоря, вы окажетесь должником не того банка, с которым подписывали договор, а той организации, которой ваш кредит перепродадут. Зачем банкам это нужно? Причина банальная - отсутствие «длинных» денег.

Наталья Пастухова: «Если банк имеет собственные «длинные» ресурсы, он, как правило, оставляет ипотечные кредиты в собственном портфеле, но с учетом того, что кредиты рассчитаны на 10-15 лет, а привлекаемые кредитные ресурсы банка, как правило, не превышают года, держать такие кредиты на балансе банка весьма проблематично. Поэтому многие банки, выдающие такие кредиты, впоследствии уступают права требования по ним организациям-инвесторам, специализирующимся на рефинансировании долгосрочных жилищных кредитов. Если это организация кредитная, то банк уступает права требования по кредитному договору, а если это, скажем, ипотечное агентство, тогда уступаются права требования по закладной, которую заемщик оформляет одновременно с регистрацией ипотеки. Агентство, в свою очередь, также может рефинансировать приобретенные закладные путем выпуска специальных ценных бумаг (облигаций или сертификатов участия), обеспеченных ипотекой. Это станет возможным после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах», прошедшего в настоящее время второе чтение в Государственной думе».

Чем перепродажа кредита грозит заемщику? Все зависит от договора, нередко имеющего ссылку примерно следующего содержания: «Кредитор имеет право обратиться к заемщику с требованием досрочного погашения кредита». Даже если подобной ссылки нет, то организация-кредитор в любом случае имеет право это сделать. Вы можете быть уверены, что кредитор внезапно к вам не нагрянет лишь в том случае, если в договоре четко сказано, что кредитор не имеет права обратиться к вам с требованием досрочного погашения кредита. Впрочем, опрошенные «ФК» банки заявили, что в их истории таких прецедентов не было.

В более выгодном положении находятся клиенты иностранных банков, работающих в России. Александр Колошенко: «Райффайзенбанк требования по кредитам никому не переуступает, поэтому наш клиент может быть уверен, что новый кредитор никогда не придет к нему требовать досрочного погашения кредита, если у него возникли какие-то проблемы».

Проштрафившиеся

Минимальный размер кредита на готовое жилье в Москве и Московской области - $10 тыс., хотя обычно занимают суммы не менее $20-30 тыс. Например, если вы решили взять ссуду в размере $25 тыс. на десять лет под 15% годовых в валюте по программе «ДельтаКредит», ваш доход должен составлять не менее $1008 в месяц, при этом ежемесячно вы будете отдавать в счет погашения долга $403. Одалживая заемщикам средства на квартиру, банки ставят жесткое условие: размер ежемесячных выплат не должен превышать 40% ежемесячного дохода заемщика.

Досрочное погашение кредита, как правило, чревато штрафами. Например, по базовой программе «ДельтаКредит» досрочное погашение в течение первых шести месяцев вообще запрещено, с седьмого месяца до пяти лет штраф составит 3% от суммы платежа в счет досрочного погашения, а с шестого по восьмой год включительно - 1%.

Помимо ежемесячных выплат в счет погашения кредита и процентов по нему заемщик ежегодно обязан оплачивать страховку. Ее размер в среднем равен 1,5% от оставшейся суммы долга и, соответственно, с каждым годом уменьшается. Обычно в страховой пакет входят три вида страхования: самого объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика и титульное страхование (риска потери права собственности). При подготовке самой сделки также существует ряд комиссий и сборов: за рассмотрение заявки на предоставление ипотечного кредита (от 1200 до 2400 руб.), оформление кредитного договора и договора обеспечения ($120-240), проведение операций по ссудному счету при выдаче кредита (1% от суммы кредита), оплата услуг по независимой оценке квартиры ($100-150), госпошлина за нотариальное удостоверение договора ипотеки (1,5% от суммы договора), пошлины за госрегистрацию договора купли-продажи и ипотеки (от 3 тыс. руб.).

Один из основных вопросов, который волнует будущих заемщиков: что произойдет, если они по каким-то причинам не смогут дальше погашать кредит? Обычно в этом случае банк предлагает заемщику и его семье подыскать другую квартиру - меньшей стоимости в менее дорогом районе. Средств, которые заемщик выручит от продажи прежнего жилья, должно хватить и на покупку нового, и на погашение остатка по долгу.

Договор дешевле денег

Сегодня получить ипотечный кредит можно как на готовое жилье, так и на квартиру в строящемся доме. По словам банкиров, подавляющее большинство клиентов, особенно с достатком выше среднего, хотели бы приобрести жилье на этапе строительства, однако такой вариант менее комфортен как для заемщика, так и для банка.

Александр Колошенко: «Что действительно представляет для нас проблемы и что хотелось бы изменить, так это законодательство для строящегося жилья. Райффайзенбанк позиционирует себя как банк для клиентов с ежемесячным доходом от $800, и основной спрос среди наших клиентов распространяется именно на строящееся жилье, очень много интересных объектов раскупается на этапе строительства первых этажей. Банку важно предложить какой-то механизм, позволяющий клиентам комфортно финансировать строительство, а сегодня такого механизма, к сожалению, нет».

Дело в том, что пока дом по бумагам официально не сдан в эксплуатацию, покупатель не может стать собственником жилья, поэтому желающие купить «недострой» считаются лишь инвесторами. При этом важно понимать, что сегодня компании-застройщики не несут практически никаких обязательств перед своими клиентами. Первая схема, по которой работают относительно честные компании: застройщик подписывает с клиентами инвестиционный договор, однако крайняя дата оформления квартиры в собственность практически никогда не прописывается. Другими словами, вы инвестируете средства в строительство жилья, но компания не обещает сдать вам эту квартиру в собственность: бывают случаи, что построенный дом не сдается годами в силу каких-то юридических проблем, нарушений нормативных актов, отсутствия коммуникаций и т.п. Доказать, что квартира, за которую вы отдали деньги, является вашей собственностью, не сможет даже суд.

Вторая схема, еще более неприглядная, появилась недавно, но уже успела завоевать бешеную популярность у застройщиков, в том числе и крупных. Компания предлагает клиенту подписать два договора: о намерениях купить определенную квартиру в строящемся доме и о покупке рублевого векселя этой компании. Такая схема крайне выгодна застройщикам, поскольку позволяет уйти от налогов, в том числе от НДС на авансовый платеж. Однако на практике, если у компании-застройщика возникают какие-то проблемы, например, с налоговиками или фирма попросту становится банкротом, клиенты теряют все, потому что рублевый вексель остается непогашенным, отсутствует договор, где говорится о том, что рублевый вексель подразумевает именно оплату квартиры, а по договору о намерениях инвестирования клиент не является соинвестором. Поэтому квартира даже в достроенном доме ни при каких условиях в собственность покупателю не перейдет.

По мнению банков, которым весьма рискованно выдавать кредиты на таких условиях, изменить ситуацию можно лишь с помощью закона. Строительные компании на уговоры не поддаются, и понятно, почему: сегодня потребитель даже на таких условиях готов часами стоять в очереди за виртуальными квартирами. Немаловажную роль при выборе такого жилья играет цена: разница между стоимостью квадратного метра на этапе строительства и стоимостью того же метра в уже построенном доме составляет $300-500.

И все же банки хоть и осторожно, но кредитуют строящееся жилье. В частности, такие ссуды сегодня выдают Абсолют Банк, «ДельтаКредит», Европейский трастовый банк, Московский кредитный банк, ОПТ-банк, «Первое О.В.К.», Сбербанк, а Райффайзенбанк предполагает разработать продукт по кредитованию жилья на этапе строительства к концу года. Ставки на строящееся жилье значительно выше обычных и в среднем составляют 18-21%. Однако как только дом сдан в эксплуатацию, регистрируется договор ипотеки, и ставки снижаются до 12-15% годовых.

Екатерина Демыгина, вице-президент, директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка: «В июне мы запустили собственную программу кредитования новостроек. Данная программа реализуется совместно с компанией «Строймонтаж». Кредиты предоставляются в валюте сроком до трех лет, при этом ставка равна 16% годовых. Мы планируем увеличить количество партнеров-застройщиков по программе, расширяя для клиента возможности выбора новостроек. Кредитование строящегося жилья - весьма перспективный вид кредитования, и как только будут четко прописаны законодательные механизмы, в частности, реализации прав залогодержателя по новостройкам, количество выдаваемых кредитов резко увеличится».

Ссуды на строящееся жилье выдают:

Сбербанк, «ДельтаКредит», Абсолют Банк, Европейский трастовый банк, Московский кредитный банк, ОПТ-банк, «Первое О.В.К.».

Марина Лобанова