Московский Кредитный Банк
О Банке
Частным лицам
Бизнесу
Финансовым организациям
Инвесторам и акционерам
Инвестиционный бизнес

круглосуточно

+7 495 777-4-888

круглосуточно

8 (800) 100-4-888

звонок по России бесплатный

для обращений и претензий

Пресса о банке

«Столичная вечерняя газета. Тематические

02.10.2003

Два года назад на московском рынке кредитования появилась новая услуга - покупка в кредит строящегося жилья. С одной стороны, купить строящуюся квартиру выходит на 30% дешевле, чем «под ключ». С другой - затея эта довольно рискованная. Можно ведь напороться на строительную компанию, которая сбежит с вашими денежками, так и не начав строить дом, где вы планировали поселиться. Именно поэтому кредиты на покупку жилья, которого еще не существует в природе, банки дают под самые высокие на рынке проценты. Впрочем, не все так страшно, как может показаться новичку, пытающемуся сэкономить на разнице в цене за квадратный метр. В этом убедилась обозреватель «Столичной» Ирина Кузьменко.

От общего к частному

Первопроходцем в кредитовании на строящееся жилье стал банк «Дельта-Кредит»: первые ссуды на покупку квартир в строящихся домах и на строительство загородных домов банк начал выдавать населению в конце 2001 года. Пример оказался заразительным. Сейчас такие кредитные программы предлагают еще восемь московских банков. До этого банкиры занимались исключительно готовым жильем, не желая брать на себя риски, связанные с незаконченным строительством. К тому же, пока дом не построен, оценить потенциальную стоимость квартиры очень сложно. А это немаловажно, ведь в конечном итоге она становится обеспечением по кредиту. Другой причиной осторожного отношения банков к строящемуся жилью была неготовность населения занимать деньги на покупку несуществующей недвижимости. По словам члена правления банка «Дельта-Кредит» Кирилла Дмитриева, российские граждане только сейчас начинают понимать, что на рынке есть такой продукт, как кредит на покупку строящегося жилья. «Интерес настолько велик, что этот сегмент рынка кредитования сейчас растет чрезвычайно быстрыми темпами», - говорит Кирилл Дмитриев. Более того, банки активно стимулируют спрос на такие ссуды со стороны россиян. «Скорее всего, в ближайшие два года поменяются условия кредитования под строящееся жилье, - добавляет Кирилл Дмитриев. - В частности, ставки по таким кредитам снизятся на 2-3% годовых в валюте. Но они все равно будут выше ставок по ипотечным займам. Ведь банкам важно не потерять свои деньги на рисках, связанных с незаконченным строительством». Не исключают специалисты и того, что банки начнут предлагать населению индивидуальные кредитные программы: ставка по кредиту и размер первоначального взноса будут зависеть только от заемщика. «Многие параметры кредитования будут меняться в зависимости от личностных характеристик человека, который получает кредит, - поясняет эксперт из «Дельта-Капитал». - Если менеджер крупной компании с пятилетним стажем работы покупает высоколиквидную строящуюся квартиру в центре Москвы, то логично предположить, что первый взнос по кредиту у него может быть ниже, чем у человека, часто меняющего работу и приобретающего строящуюся квартиру в Южном Бутове».

Правила игры

Есть несколько схем получения кредита на строящееся жилье. Будущий заемщик может самостоятельно подписать с застройщиком проект инвестиционного договора и принести его в банк вместе с документами, подтверждающими кредитоспособность заемщика. Дальше банк сам будет стараться минимизировать свои и ваши риски. Можно действовать и в обратной последовательности: сначала выбрать кредитную организацию, которая работает по договору с двумя-тремя крупными застройщиками-партнерами, а затем - квартиру из предоставленных вариантов. Конечно, в последнем случае значительно сужается свобода выбора квартиры, планировки и района. Но есть у этого варианта и свой плюс - застройщик от банка не «кинет», да и кредит получить легче. Наконец, есть и третий путь. Вы находите банк, получаете одобрение по кредиту, и уже после этого, зная, что деньги на счете есть, ищете застройщика и квартиру. Банкиры ничуть не против предоставления заемщикам такой «отсрочки» - например, клиентам банка «Первое ОВК» на выбор жилья дается четыре месяца после одобрения кредита.

Во всех трех случаях заемщик, после того как квартира найдена, должен принести в банк проект инвестиционного договора с застройщиком. Банк либо одобряет его, либо требует внести в него изменения, либо вовсе отклоняет. Последнее может произойти в случае, если специалисты банка видят, что застройщик - фирма-однодневка.

После того как заключен инвестиционный договор с застройщиком, банк и заемщик подписывают между собой кредитный договор. Тут же приобретается и полис страхования жизни и трудоспособности заемщика. Примечательно, что одновременно с кредитным договором подписывается и предварительный договор ипотеки (кредит под залог жилья). Как только дом или квартиры будут сданы госкомиссии, а заемщик получит право собственности на недвижимость в Москомрегистрации, кредит на строящееся жилье превращается в ипотечный. Соответственно снижается и ставка по кредиту. Ведь, имея в залоге готовую квартиру, банк практически ничем не рискует. Зато заемщику приходится приобретать еще два полиса - страхования самой квартиры от повреждения и уничтожения, а также прав собственности на нее.

Следующий после оформления документов этап - получение денег. Банки обычно предоставляют клиенту свободу выбора: деньги могут быть перечислены на счет заемщика или застройщика. Если вы предпочли первый вариант, не рассчитывайте, что сможете использовать часть средства «на неотложные нужды». Счет, на который перечисляются деньги, открывается в банке-кредиторе, и банку не составит особого труда проконтролировать целевое использование предоставленной ссуды.

Круговая порука

Непосредственно на нулевой стадии строительства дома (когда только выкуплена земля) банки кредиты не выдают - нулевой цикл крупные застройщики финансируют из собственных средств. Когда вырыт котлован, застройщик начинает привлекать к финансированию дальнейшего строительства физических лиц. На этом этапе в игру вступают банки. Решение о выдаче кредита на покупку квартиры в строящемся доме банк принимает по двум критериям: кредитоспособность заемщика и надежность застройщика. Покупая еще не построенную квартиру, физическое лицо заключает с застройщиком договор инвестирования - то есть выступает в качестве инвестора и берет на себя все инвестиционные риски строительства. Поскольку цель любого инвестора - вернуть свои деньги и получить какой-то процент прибыли, то застройщику не обязательно отдавать инвестору квартиру - он может через какое-то время вернуть ему деньги с процентами. «Ранее бывали случаи, когда к строительству дома на 50 квартир застройщики привлекали 70 инвесторов, - рассказывает вице-президент Европейского трастового банка Наталья Пастухова. - Естественно, 20 инвесторов не получали квартир». Задача банка в этой ситуации - правильно оценить риски каждого конкретного договора инвестирования. «Очень часто бывает так, что в договоре четко прописаны штрафы и ответственность физического лица-инвестора, а ответственность застройщика прописана очень слабо, - говорит Наталья Пастухова. - Поэтому банк оценивает надежность договора между своим клиентом и застройщиком и либо выдает кредит, либо советует заемщику отказаться от сотрудничества с застройщиком». Чтобы не остаться без квартиры, банки советуют прописывать в заключаемом с застройщиком договоре максимальное количество информации о будущей квартире - вплоть до ее номера и этажа, на котором она будет находиться.

Процентное манипулирование

Условия кредитования зависят от того, на какой стадии находится строительство дома и с какой компанией-застройщиком работает заемщик. Бывает так, что банк дифференцирует уровни риска для разных строительных компаний, что влияет на процентную ставку по кредиту. Кроме того, многие банки не берутся кредитовать «долгострой»: чем дольше срок строительства, тем выше вероятность, что дом может быть не построен вовсе. Поэтому в большинстве банков вы не сможете получить кредит на покупку квартиры, которая будет сдана только через два года. Оптимальный вариант, который предпочитают все банки, - строительство дома должно закончиться через полгода.

С одной стороны, заемщику менее выгодно покупать квартиру, когда строительство дома уже началось. А уж когда до сдачи дома осталось всего полгода (московские многоэтажки сейчас строятся за год-полтора) - это невыгодно заемщику вдвойне. Чем ближе к завершению строительство дома, тем выше цена за квадратный метр: квартира в доме, находящемся на нулевой стадии строительства, стоит в среднем на 30% дешевле, чем в уже сданном доме. С другой стороны, ставки на кредиты, выдаваемые банками на покупку строящегося жилья, самые высокие на ипотечном рынке. По словам советника председателя правления банка «Первое ОВК» Яниса Канестри, объясняется это тем, что при таком виде кредитования возникает «дополнительный риск просрочки исполнения фирмой-инвестором своих обязательств по оформлению квартиры в собственность заемщика». Другими словами, застройщик может просрочить сдачу дома или просто оставить заемщика без квартиры (правда, в последнее время такие случаи стали очень редки). Когда этот риск исчезает - то есть после того, как квартира переходит в собственность к заемщику, - банк переоформляет кредитный договор в ипотечный и снижает процентную ставку по кредиту до среднерыночной (13-14% годовых в валюте). Поэтому, чем раньше заемщик вступит в права собственности на квартиру, тем быстрее он начнет выплачивать кредит по сниженной ставке.

За чертой города

Процедура получения ссуды на строительство загородного дома мало чем отличается от получения кредита на покупку недостроенной квартиры. Однако тут есть и свои нюансы. Для начала заемщик должен получить право собственности на земельный участок под дом или хотя бы заключить договор на долгосрочную аренду земли. Срок аренды должен быть не меньше срока кредитования. Еще одно непременное условие для получения кредита - наличие определенного количества собственных средств на начало строительства. Как правило, банки опасаются выдавать кредиты на нулевой стадии возведения дома - он должен быть частично построен (лучше, если на 50-60%), а заемщик обязан иметь договор подряда со строительной бригадой. Главный риск банка в этом случае обусловлен тем, что строительная организация может некачественно выполнить работу или сорвать сроки сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку после окончания строительства банк переоформляет строительный кредит в ипотечный, где дом выступает в качестве залога, банку важно, чтобы он был построен качественно и не рухнул в один прекрасный момент. Поэтому вплоть до завершения строительства дома банк выступает консультантом.

Кредит на строительство дома или коттеджа выдается заемщику не целиком: банк открывает заемщику кредитную линию и выдает деньги по частям - на каждый этап строительства. Обычно таких этапов три: возведение стен, крыши и внутренняя отделка. В случаях, когда кредит выдается на нулевом этапе строительства, к этим этапам добавляется закладка фундамента. После завершения очередного этапа строительства банковский инспектор выезжает на место строительства и оценивает качество работы. Только после этого заемщику выдается следующий транш. Каждый банк, выдающий кредиты на покупку строящегося жилья, имеет штатных специалистов - сметчиков, строителей и юристов, - которые досконально знают особенности строительных работ и могут выявить все недоделки. Некоторые банки рассматривают вариант, когда заемщик будет строить дом своими силами - без помощи строительной бригады. В этом случае банку нужны дополнительные гарантии того, что выдаваемый им кредит будет потрачен на строительство, а не уйдет в неизвестном направлении. Поэтому заемщику придется отчитываться перед банком по деньгам за каждый этап строительства. Он должен сохранять все документы и чеки, подтверждающие расход средств на строительные материалы и другие нужды, связанные со строительством загородного дома.

Группа поддержки

Крупные агентства недвижимости чаще всего работают совместно с банками-партнерами, которые кредитуют население на покупку жилья. Впрочем, они могут поспособствовать получению кредита в банке, с которым не связаны партнерскими отношениями. Если вам понравилась определенная квартира, обращайтесь к риэлтеру-дилеру. Его задача - связаться с застройщиком и банком, который агентство подбирает каждому клиенту индивидуально. «Банк подбирается в зависимости от застройщика, - говорит представитель агентства недвижимости «Миэль» Юлия Вербицкая. - Сбербанк кредитует под полный пакет документов. Другие банки часто требуют, чтобы инвестиционный договор между заемщиком и застройщиком был написан по их форме, на что соглашается не каждый застройщик». Риэлтер согласовывает с обеими сторонами пакет документов, необходимый для заключения инвестиционного и кредитного договоров. Будучи дилером квартиры, агентство за свои услуги не берет дополнительную плату. А клиент, по словам Юлии Вербицкой, экономит время, потому что ему не обязательно присутствовать при переговорах риэлтера с банком и застройщиком.

Персона нон грата

В принципе у каждого банка есть собственные условия выдачи кредита. Некоторые вводят возрастной ценз или ограничения по стажу (не менее трех месяцев на последнем месте работы). Но есть и общие поводы для отказа в кредите вроде судимости. Также на ссуду не стоит рассчитывать безработному или получающему ежемесячный доход меньше $500. Как правило, никогда не выдают ипотечные кредиты частным предпринимателям. Они представляют больший риск с точки зрения стабильности дохода, а банк в первую очередь заинтересован в гарантированности доходов человека.

На Западе же персоной нон грата окажется человек, который уже однажды брал кредит и не вернул его. Банки обмениваются информацией о людях с отрицательной кредитной историей. Обмен такой информацией между российскими банками до сих пор не налажен, поэтому человеку с отрицательной кредитной историей вполне могут дать кредит в банке, который он еще не «кинул».

Правила боя

По статистике только 10% заемщиков ведут себя адекватно на собеседовании. Хотя особого секрета ведения переговоров нет. Для крупных банков поведение клиента на кредитном собеседовании вообще не имеет большого значения (в отличие от маленьких банков, где на каждого клиента обращают особое внимание), поэтому в общении с кредитным инспектором можно вести себя как угодно. Единственное исключение - когда собеседование проводит начинающий кредитный инспектор. В большинстве случаев начинающий специалист считает себя большим психологом. На собеседовании он заглядывает в глаза заемщику и пытается составить мнение о платежеспособности человека на основании своего личного впечатления. Некоторые заемщики чувствуют это и совершают самую большую ошибку - пытаются понравиться инспектору. Это неправильно уже потому, что решение о выдаче кредита в 90% случаев выносится на основании поданных заемщиком документов. Главное, что требуется от заемщика при общении с инспектором, - максимально открыто ответить на все его вопросы. Поскольку документы - главный критерий отбора заемщиков, то из перечня документов, которые требует банк, нужно принести все. Если вы чего-то не принесли, не стоит говорить, что «я не принес эти документы, потому что считаю их ненужными». Клерк, проводящий собеседование, обязательно найдет способ отказать в кредите. Вот еще несколько заявлений, услышав которые от заемщика, сотрудник банка обязательно откажет в выдаче кредита: «я не собираюсь отвечать на ваши вопросы», «я ничего вам говорить не буду, потому что все указано в документах», «я платежеспособен, что подтверждают документы, поэтому вы обязаны выдать мне кредит», «я решил, что возьму кредит у вас, и я его возьму» и «я принес именно те документы, которые посчитал нужным принести». Что касается одежды, то здесь совет один: избегайте массивных золотых цепей, перстней, больших часов «под золото» - эти аксессуары могут ассоциироваться у банкиров с криминальным миром.

Невозвращенцы

Если клиент вовремя не может вернуть кредит, то дальнейшее развитие событий - выгонят его из квартиры или нет - зависит от его взаимоотношений с банком. «При наличии у клиента положительной кредитной истории банк, как правило, идет на уступки и готов продлить кредит или решить проблему иным способом, устраивающим обе стороны, - рассказала «столичной» ведущий экономист отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Елена Манукян. - В случае отказа клиента решить вопрос полюбовно банк обращается в суд, и на квартиру накладывается взыскание. Конечно, если на нее уже оформлено право собственности и заключен договор ипотеки. По федеральному закону об ипотеке в России, подписывая договор ипотеки, клиент автоматически отказывается от права пользования данной квартирой в случае наложения на нее взыскания». На время судебного расследования на квартиру налагается арест, но заемщик продолжает в ней жить. По решению суда квартира подлежит реализации, выручка от которой покрывает долг заемщика перед банком, начисленные проценты и неустойку. Если после уплаты всех перечисленных долгов еще остаются деньги, они переводятся на счет клиента. Правда, банкиры утверждают, что редкий заемщик доводит дело до суда. Обычно люди просто соглашаются найти более дешевую квартиру, а разница в цене между ней и первоначальным приобретением покрывает долг перед банком. Если же речь идет о все еще строящемся жилье, то банк по суду расторгает кредитный договор и взыскивает долг с клиента из его доходов или путем конфискации имущества.

Идеальный клиент

Для банка главное - стабильный доход клиента. Как правило, с большей охотой кредиты дают сотрудникам крупных и средних компаний (российских или зарубежных) в возрасте от 30 лет, имеющим высшее образование и стабильную «белую» зарплату. Желательно, чтобы заемщик отработал на одном месте больше двух лет. Образ жизни большой роли в данном случае не играет, но должен сочетаться с постоянной работой. Приветствуется наличие жены и одного или двух детей - есть мнение, что наличие у заемщика семьи гарантирует его серьезность и заинтересованность в возврате кредита банку.

В России сейчас намечается тенденция, уже закрепившаяся в западных странах с большим опытом ипотечного кредитования: заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. Поэтому лучше, если в вашей семье работают оба супруга, поскольку в таком случае ежемесячная сумма «безболезненных» выплат банку будет выше и, соответственно, получить кредит будет легче.

Градации серого

Большинство банков, ссужающих на покупку квартир в строящихся домах, выдают займы людям, получающим зарплату «в конверте». «Конечно, мы проводим дополнительную проверку кредитоспособности работодателя нашего клиента, - говорит вице-президент Московского кредитного банка Екатерина Демыгина. - Иногда для подстраховки просим работодателя предоставить нам гарантийное письмо, что заемщик в состоянии вернуть кредит». А порой решение о выдаче кредита принимается после личной встречи представителя банка с работодателем заемщика. При наличии гарантий работодателя процентная ставка по кредиту под «серую» зарплату будет такой же, как и при ссуде под «белый» доход. Если же банк судит о кредитоспособности клиента исключительно по косвенным признакам - частые заграничные поездки, дорогой автомобиль, наличие недвижимости в собственности, - то ставка по кредиту может вырасти на 2-4% годовых в валюте. Получить кредит под неофициальную зарплату можно в европейском трастовом банке, в Инвестсбербанке, Московском кредитном банке, национальном резервном банке, в банке «Первое ОВК», банке «Дельта-Кредит» и объединенном торгово-промышленном банке.

Потребитель недели

Сергей Мазаев, «Моральный кодекс»:
Когда я покупал свою квартиру, то более-менее массовой ипотеки в России еще не было. А денег не хватало. И я занимал у друзей, родных. Тогда мне очень помог риэлтер, который и нашел замечательную квартиру на Малой Бронной, где я сейчас живу. Это была именно такая квартира, какую я искал. Если бы сейчас передо мной опять встала проблема покупки жилья - хоть на первичном, хоть на вторичном рынке, - я вряд ли стал бы брать ипотечный кредит. Да мне бы его и не дали. Ну какие документы я бы смог принести в банк? У меня нет трудовой книжки, я не получаю стабильную «белую» заработную плату, потому что бюджет почти всех творческих людей состоит из гонораров за концерт плюс гонорары за пластинки. Получается, проще занять денег у друзей или накопить. Но по рассказам знакомых знаю, что покупать квартиру в новостройке по ипотеке выгодно, если сумма кредита невелика.

Допустимая погрешность

Довольно часто после сдачи дома выясняется, что реальная площадь квартиры не соответствует цифре, заявленной при начале строительства. Как правило, площадь квартиры оказывается несколько большей, чем планировалось. Выясняется это обстоятельство в ходе обмера квартиры специалистами «Ростехинвентаризации» перед оформлением ее в собственность. Пока покупатель не оплатит найденные инспекторами «лишние» квадратные метры, квартиру в собственность оформить невозможно. Оплата дополнительных метров площади (как и возврат денег, если фактическая площадь квартиры окажется меньше проектной) отражается в договоре инвестирования. Как правило, найденный «Ростехинвентариза-цией» метраж оплачивается по изначальной установленной цене квадратного метра. В принципе банки в этом случае могут пойти навстречу заемщику и включить оплату «лишних» метров в сумму кредита.

Подстраховка

Банк требует от заемщиков наличия трех видов страховки в страховых компаниях, с которыми у него заключен договор. Первый полис - страхование жизни и трудоспособности заемщика. Такая страховка действует на протяжении всего срока договора, но приобрести ее надо, как только заключен договор с банком на кредитование. Минимальная страховая сумма, на которую обычно страхуются эти риски, равняется размеру кредита плюс 10%. Банки не соглашаются страховать свои риски на сумму, которая не превышала бы сумму кредита, из-за его долгосрочности - чтобы не потерять на инфляции. Полис обходится клиенту в среднем в 0,51% от страховой суммы. Однако если у заемщика есть проблемы со здоровьем или он в уже преклонном возрасте, тариф может вырасти до 0,7%. Договор страхования жизни и трудоспособности заключается сразу на 15 лет с оплатой в рассрочку. Иначе говоря, заемщик должен каждый год вносить 0,51-0,7% от остатка суммы кредита плюс 10%.

Второй вид страхования, который обычно требуют банки, - страхование самой квартиры. Этот полис приобретается уже после того, как дом сдан, заемщик получил права собственности на квартиру, и жилье перешло в залог банку. Минимальная страховая сумма - остаток суммы кредита плюс 10% от него. Договор продлевается каждый год, и полис стоит 0,3-0,5% от страховой суммы.

Придется приобрести и полис страхования права собственности - так называемое титульное страхование. Обычно хватает страховки титула на остаток суммы кредита плюс 10%, однако можно застраховаться и на большую сумму, равную реальной рыночной стоимости квартиры. Обойдется такой полис в 0,45% от страховой суммы. Как объяснила «столичной» завсектором ипотечного кредитного страхования компании «Ингосстрах» Дарья Зуева, такая страховка на первичном рынке жилья нужна в том случае, если дом строился на инвестиционные средства разных компаний, и претендовать на площадь могут сразу несколько организаций. Впрочем, некоторые банки уже не требуют предъявления этого полиса, прося взамен полис страхования гражданской ответственности владельца, связанной с эксплуатацией имущества. Ведь если владелец квартиры зальет соседей, это скажется на его платежеспособности по кредиту. Полис ГО обойдется в 0,25% от страховой суммы, которая может составить от $5 тыс. До $10 тыс.

Если заемщик по каким-то причинам не продлит договоры страхования, их действие прекращается в связи с неуплатой. Банк будет рассматривать эту неуплату как невыполнение обязательств по кредитному договору и предпримет ответные меры: от требования досрочного погашения кредита до взыскания прав на заложенный объект (другими словами, банк может лишить вас квартиры).

Сейчас многие банки берут на себя обязательства по оплате страховки, чтобы облегчить заемщику жизнь, но, естественно, стоимость полисов включается в сумму кредита.