Московский Кредитный Банк
О Банке
Частным лицам
Бизнесу
Финансовым организациям
Инвесторам и акционерам
Инвестиционный бизнес

круглосуточно

Интернет-банк

+7 495 777-4-888

круглосуточно

8 (800) 100-4-888

звонок по России бесплатный

для обращений и претензий

Пресса о банке

''Твоя ипотека'' (№1 за январь 2007 года) ''Под ноль процентов!''

05.01.2007

Лидеры рынка ипотечного кредитования предлагают все новые и новые программы для потенциальных заемщиков. Одна из таких новинок, которая уже успела найти своих почитателей, - кредит без первоначального взноса. Перспективы ипотечного почина оценивают представители банков.

Будут ли популярны кредиты без первоначального взноса?

Илья Зиборев, руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка:
- На такие кредиты спрос будет, так как существует определенная группа клиен-1тов, которые в силу молодого возраста еще не успели аккумулировать средства для первоначального взноса, но уже имеют хороший доход. Существует тип клиентов, которые в принципе не умеют накапливать денежные средства.
Эта категория людей - наиболее рискованная для банков, так как первоначальный взнос является дополнительной гарантией платежеспособности клиента. Заемщики, которые изначально не вносят своих средств, относятся к покупке квартиры с помощью ипотеки как к некоему аналогу аренды и имеют намного более низкую ответственность по возврату кредита банку по сравнению с заемщиками, рискующими своими вложениями.
В условиях высокого роста цен на недвижимость риски банков при выдаче кредитов без первоначального взноса снижаются из-за быстрого уменьшения доли кредитных средств в стоимости недвижимости. В условиях стагнации или плавного роста цен на рынке недвижимости риски банка увеличиваются, так как в случае дефолта по кредиту банк вынужден продавать квартиру по полной ее стоимости. Причем время реализации квартиры может затянуться, нанося банку убытки из-за невозможности быстро вернуть деньги для выдачи новых кредитов.

Сергей Зайцев, председатель Правления Московского банка реконструкции и развития:
- Все зависит от того, с какой стороны мы посмотрим на данную ситуацию. У клиентов такие программы, безусловно, востребованы. Посудите сами, ведь многие молодые специалисты, молодожены, перспективные сотрудники из регионов, приехавшие работать в Москву и живущие без финансовой поддержки родственников, не берут ипотечный кредит именно потому, что не могут внести первоначальный взнос. Примите во внимание рост цен на недвижимость и то, что многим приходится арендовать жилье и одновременно откладывать деньги на собственную квартиру. Однако необходимо помнить следующее: чем больше сумма 100%-го кредита, тем выше наши требования к уровню дохода заемщика, тем больше размер вносимых ежемесячно платежей.
Взглянув на ситуацию с точки зрения банка, мы поймем, что любой крупный кредит должен быть обеспечен. При ипотечном кредитовании в качестве обеспечения выступает залог недвижимости. Если банк берет в залог уже имеющуюся у клиента недвижимость, то в случае обращения банком взыскания на заложенную квартиру после ее реализации остается некоторая разница между стоимостью квартиры и размером задолженности перед банком. Часть ее идет на покрытие расходов банка по обращению взыскания на квартиру. Оставшаяся сумма - это часть собственных средств заемщика, внесенных за квартиру. При этом Московский банк реконструкции и развития выдает кредит в размере не более 70% оценочной стоимости имеющейся квартиры. Таким образом, 30% - та сумма, которая позволяет с большой долей вероятности минимизировать риски банка даже в случае значительного снижения стоимости предмета залога.
Вместе с тем кредитование под залог имеющегося жилья пока составляет не очень значительный процент ипотечных сделок. Основная часть выдаваемых кредитов - под залог приобретаемого жилья. Теперь накладываем описанный ранее негативный сюжет развития событий на ситуацию, когда первоначальный взнос отсутствует. Банки могут столкнуться с тем, что средств, полученных в результате реализации предмета залога, особенно при падении цен на недвижимость, окажется просто недостаточно.
Согласно Гражданскому кодексу должник отвечает перед кредитором всем принадлежащим ему имуществом. Но даже несмотря на это, истребовать нужную сумму может оказаться проблематичным. Так что оптимальным можно считать первоначальный взнос хотя бы в размере 10%. В этом случае требования к минимальным накоплениям заемщика разумны, риски банка взвешены.

Павел Ильин, начальник Управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка:
- Безусловно, отмена первоначального взноса делает ипотеку более доступной для населения. Однако этот шаг со стороны банков не решает проблему высоких цен на рынке недвижимости. Например, для того чтобы купить 2-комнатную квартиру в Москве стоимостью не менее $ 200 000 в кредит без первоначального взноса, необходимо иметь подтвержденный доход около $ 4000 в месяц. Средняя зарплата по Москве, не говоря уже о России, гораздо меньше. В этой ситуации банки стараются искать новые пути решения данной проблемы, смягчая требования к заемщикам.
В 2006 г. отсутствие требований к размеру накоплений являлось большим плюсом для клиентов, так как рост цен на недвижимость был непропорционален росту доходов населения. Однако в последние месяцы ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась, что дает заемщикам определенное время, чтобы накопить первоначальный взнос и получить кредит по меньшей процентной ставке.

Сергей Бессонов, директор Департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка:
- С одной стороны, кредиты без первоначального взноса позволяют решить жилищный вопрос тем, кто не обладает достаточными для первого взноса собственными накоплениями, например молодым семьям. С другой стороны, круг потенциальных заемщиков не становится намного шире, как могло бы показаться на первый взгляд: для получения кредита в размере 100% от стоимости приобретаемого жилья платежеспособность заемщика должна быть значительно выше, чем при обычном ипотечном кредите. Кроме того, отмена первоначального взноса влечет за собой повышение рисков для кредитных организаций.
В то же время кредит без первоначального взноса является реальным конкурентным преимуществом на рынке ипотечного кредитования. Введение таких программ сказывается на объемах прироста банковских портфелей в короткие сроки.

Какую долю рынка будет занимать этот вид ипотечного кредитования в будущем?

Илья Зибарев:
- По нашим оценкам, не более 10%. Доля таких кредитов будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости.
Сергей Зайцев:
- На наш взгляд, не более 10% банков, предоставляющих ипотечные кредиты, будут готовы предложить подобные условия. Хотя, безусловно, спросом такие программы будут пользоваться довольно значительным.

Павел Ильин:
- Рынок банковских кредитов в целом достаточно холодно отнесся к отмене первоначального взноса. Число банков, предоставляющих подобные кредиты, значительно не возрастет, поскольку соотношение "цена недвижимости - доход", к сожалению, складывается не в пользу заемщиков. Увеличение рисков могут себе позволить государственные банки, имеющие хорошо защищенный тыл, и банки, для которых ипотека не является основным бизнесом.
По нашему мнению, доля таких кредитов не будет превышать 10—15% от общего объема ипотечных кредитов.

Сергей Бессонов:
- По нашим оценкам, кредиты без первоначального взноса будут иметь относительно массовый характер в течение нескольких лет. В будущем такие кредиты займут около 30% рынка ипотечного кредитования. Несомненно, они будут популярны среди тех потенциальных заемщиков, для которых главное препятствие к улучшению жилищных условий заключается в отсутствии собственных средств.